Jótanácsok lakáshitel felvétel előtt a szakértőtől

A vírushelyzet a bankok feltételeire és a hitelfelvételi lehetőségekre is hatással volt. Hasznos információkat gyűjtöttünk össze azoknak, akik most szeretnének hitelt felvenni és azoknak is, akik már fizetik meglévő lakáshitelüket.

Már az ingatlan kiválasztásánál is figyelni kell

A törvényi változások azt is befolyásolhatják, hogy milyen ingatlant válasszunk. Jelenleg egy nagyon fontos változás, hogy 2021-től olyan ingatlanokat kell építeni, mind lakosságnak, mind vállalkozásoknak, amelyek megújuló energiaforrást is felhasználó energetikai rendszerrel rendelkeznek.

Ez miért fontos? Mert amelyik lakás, vagy ház nem kap használatbavételi engedélyt 2020 december 31-ig, ott a vásárlónak kell pótolnia a korszerűsítést, hogy megkapja a használatbavételi engedélyt, ami bizony több millió forintra is rúghat. Tehát aki most keres új építésű ingatlant, az olyat keressen, aminek biztos, hogy december 31-ig meglesz a használatbavételi engedélye, vagy megfelel a törvénybe foglalt energetikai rendelkezésnek. 

A 2021 utáni használatba vételi engedélyek kiadásának feltétele:

  • Közel nulla energiaigényű épület, legalább BB energetikai osztályú besorolás,
  • legalább 25%-ban a helyszínen vagy a közelben előállított megújuló energiaforrás használata.

Amennyiben már kiválasztottuk, leelőlegeztük az ingatlant, de látszik, hogy csúszni fog az átadása, már most érdemes megegyezni a vállalkozóval, hogy ezt a hiányosságot hogyan kompenzálja.

Fontos gondolni erre, mert nagy probléma lehet a hiányzó használatbavételi engedély, mert akadályozza a banki finanszírozást. Az érintett hiteltípusok: otthonteremtési kamattámogatott és piaci építési hitelek, építési célra igényelt CSOK támogatás, FalusiCSOK ÁFA támogatás.

Milyen összegű hitelt igényelhetünk?

Hogy milyen összegű hitelre vagyunk jogosultak, az nagyban függ a jövedelmünktől is, ezt jelenti a jövedelemarányos finanszírozás. 500 ezer forintig a 10 éves kamatperiódusnál 50 %, 500 ezer forint felett pedig 60 % a terhelhetőség és ebbe minden hitel beletartozik.

Azt is jó tudni, hogy a bankok szigorítottak, erre saját hatáskörükben lehetőségük is volt. Óvatosabbak lettek, hiszen az ingatlanárak csökkentek, így az értékbecslők egy nyomottabb áron értékelik fel az ingatlant, így valószínű, hogy több önerőre lesz szükség, mint amit eddig kalkuláltunk. Eddig elég volt 20-30 %, most lehet, hogy 35-40 %-ot is be kell vállalni. 

Miért? Mert az előszerződés még az ingatlan emelt értékére szólt, viszont az ingatlan becsült értéke csökkent, a kivitelezés ára megmaradt. Az ingatlanérték csökkenését sajnos saját zsebből kell kipótolni. 

Jelenleg sok banknál már csak 70 %-ig terhelhető az ingatlan, így egy 50 milliós ingatlannál az önerő 15 millió körül mozog. Ha ezen a százalékon még az értékbecslő is csökkent, akkor még kevesebbre számíthatunk a banktól. A bank döntésének pedig egyszerűen ki vagyunk szolgáltatva. Az ajánlatukat elfogadhatjuk, vagy kereshetünk egy másik bankot.

A CSOK

Mindenképpen jó tudni, hogy a CSOK ajándék pénz. Aki hitelt vesz fel és 2., illetve 3. gyermeke születik, annak több millió forintot jóváírhatnak a hiteléből. A támogatás kormányablakban igényelhető, ha már rendelkezünk lakáshitellel.

Miért fontos ez, ha lakásvásárlásra készülünk? Mert lehet, hogy ki tudnánk fizetni hitel nélkül is az ingatlant, viszont 2019. július 1-től a második és további születendő gyerekek után a CSOK kizárólag a lakáscélú jelzáloghitel-szerződésből eredő tőketartozás csökkentésére használható. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben  a hitelfelvétellel jobban járhatunk, hiszen a második gyermek megszületésénél 1 millió forinttal, a harmadiknál már 4 millóval és minden továbbinál 1-1 millóval csökken a tartozásunk. Mindez persze csak a gyermekek születését megelőzően felvett hitelre jár.

Fontos tudni azt is, hogy a CSOK előre láthatóan 2021-ben véget ér. Ha szeretnénk igénybe venni, akkor mindenképpen addig érdemes lépni. 

A koronavírus járvány miatti vészhelyzetben számos könnyítés érkezett a Babaváróval és a CSOK-kal kapcsolatban:

  • Már a gyermek születése után is igényelhető a Babaváró hitel a veszélyhelyzet végét követő 2 hónapig.
  • A CSOK és a Babaváró hitel feltételeként szabott tb-jogviszony most fizetés nélküli szabadság alatt is él.
  • A személyes Ügyfélkapura érkező PDF formátumú OEP, NAV igazolást e-mailben is elfogadják a bankok.
  • A kismamáknak nem kell személyesen megjelenniük, meghatalmazást írhatnak.
  • A CSOK és a Babaváró hitel életkori határait meghosszabbították, már 41 évet is betöltheti a feleség a veszélyhelyzet alatt, így a támogatás a veszélyhezet végét követő 30 napig igényelhető.
  • A vészhelyzet alatt elvesztett munka esetén is jár a támogatás, de a vészhelyzet végét követő 90 nap után ismét rendelkeznie kell TB jogviszonnyal.

A moratórumról

A moratórium a 2020. március 18. éjfélig felvett lakáshitelekre vonatkozó törlesztés felfüggesztés 2020. december 31-ig. Fontos tisztában lennünk vele, hogy nem minden esetben érdemes élni vele. 

Jó tudni azt is, ha korábban volt magasabb törlesztőrészletünk, akkor a moratórium után is felemelkedhet erre a magasabb összegre a törlesztőrészlet, mert az utóbbi időben az alacsonyabb kamatok miatt csökkentek a részletek.

A lehetőség a fizetésre akkor is adott, ha elfogadtuk a moratóriumot, hiszen bármikor megváltoztathatjuk a korábban hozott döntésünket. Ha anyagi lehetőségeink engedik, érdemes inkább fizetni a törlesztést, mert megakadályozhatjuk, hogy a fizetési haladék miatt kamatnövekmény keletkezzen és a futamidő meghosszabbodjon. 

Használjuk a hitelkalkulátort

Lakáshitel felvétel előtt a hitelkalkulátor segítségével érdemes alaposan körülnézni a bankok kínálatában. Sokan még mindig csak a számlavezető bankjukhoz fordulnak segítségért és végül többet fizetnek, mint amennyit szükséges volna. 

A CSOK esetében érdemes kitölteni az együtt költözők számát és amennyiben nem vagyunk jogosultak a támogatott hitelre – amelynek a gyermekvállalás a feltétele – akkor mindenképpen a fogyasztóbarát lakáshitelt érdemes kijelölni. 

Kérdésed van? Fordulj szakértőnkhöz!


KONZULTÁCIÓT KÉREK